Коттеджный поселок Идилия

Наступивший год оказался шоковым для застройщиков и продавцов загородного жилья: впервые за долгие годы спрос на домовладения показал отрицательную динамику. Слухи о том, что можно «запросто» стать владельцем элитного особняка за 50% его стоимости, заполонили рынок. Между тем некоторые девелоперы даже подняли цены на свои объекты и сдаваться на милость покупателя не собираются.  Небольшое разнообразие О последних тенденциях, наблюдающихся на рынке загородного жилья, в том числе говорили на Х практической конференции РВК «Эксподизайн», состоявшейся 25 июня: «Жилая недвижимость: от "рынка продавца" к "рынку покупателя". Будут ли востребованы новые проекты? Предсвадебные смотрины. Как оправдать ожидания "сватов"?». По данным генерального директора компании Vesco Consulting Алексея Аверьянова, в октябре 2008 года спрос на коттеджи и таунхаусы упал на 78%. Это вынудило девелоперов принять экстренные меры. В результате сегодня на 69,2% объектов действуют различные акции и скидки. Соответственно, 30% поселков продаются в «штатном» режиме (надо заметить, это не так уж и мало). «Продавцы не хотят продавать слишком дешево», – подчеркнул Аверьянов. Особенно это касается сегмента luxury, если дома в нем соответствуют заявленному классу и готовы к заселению. На выездной пресс-конференции, состоявшейся в поселке Княжье Озеро (расположен на 24 км МКАД по Новорижскому шоссе), руководитель департамента продаж холдинга «Сапсан» Сергей Касаткин заявил, что за последний месяц компания подняла цены на домовладения в так называемой VIP-зоне поселка вплоть до 40-60% (в. у.е. — расчет по бивалютной корзине, здесь — $). Стоимость домов в данной части поселка – от $3 млн до $6 млн (включая участок до 60 соток). На более дешевых и небольших участках Княжьего Озера, где дома стоят $1,5-2 млн, цены были также повышены – в среднем на 20%. Очевидно, что привлекать покупателя здесь собираются явно не скидками. Да и продажи максимально готовых объектов, по словам Сергея Касаткина, практически не сократились, после зимнего «застоя» возобновившись в мае-июне (весной было осуществлено 7 продаж). Правда, продавать еще предстоит немало: из 500 объектов в Княжьем Озере 100 ждут своих хозяев. Зато в «удачных» поселках, предлагающих дома с адекватным цене качеством, сроки экспозиции увеличились не сильно, подчеркивает Алексей Аверьянов. Чего нельзя сказать о переоцененных или недостроенных объектах, продавать которые стало в 1,5-2 раза сложнее и дольше. Чем берет элитка? Что помогает девелоперам реализовывать дома класса люкс в ситуации, когда бизнес испытывает трудности, топ-менеджерам сокращают зарплату и отменяют годовые бонусы, а некоторых и вовсе сокращают? Ведь потребителями luxury-жилья были и остаются владельцы крупного бизнеса, иностранцы, «звезды». И у всех из них сегодня определенные проблемы с доходом. Можно говорить о том, что продажи рассчитаны на «теплого» клиента. То есть на тех, кто давно собирался и был готов приобрести загородный дом соответствующего класса. Сегодня такого клиента можно привлечь только за счет конкурентных преимуществ. В первую очередь сегодня играет большую роль готовность жилья, затем уже – все то, что может предложить класс де-люкс, начиная от комфортабельности и сопутствующей инфраструктуры и заканчивая «образом жизни». Правда, некоторые «фишки» могут сыграть вовсе не на руку продавцу. Например, позиционирование поселка как экологически чистой жилой зоны. Как считает директор по развитию компании EcoStandard Николай Кривозерцев, мало кого привлекут требования к соблюдению сортировки бытовых отходов и запрет въезда на территорию эко-поселка джипов и другого транспорта, плохо влияющего на атмосферу. Правда, истинных эко-поселков, соответствующих международным стандартам, в Подмосковье пока и нет – все ограничивается наличием на территории леса, озера или реки. Такая экология отрицательно на продажи явно не повлияет. И все же очевидно, что в лидеры по продажам выдвинутся те компании, кто ведет строительство за счет собственных средств или умело диверсифицировал бизнес и не испытывает сегодня больших проблем с ликвидностью.  Может, лучше за рубеж? Глядя на цены загородных домов, особенно попадающих в категорию де-люкс, практически у любого из нас появляется мысль: «Зачем покупать один дом в Подмосковье, если за те же деньги можно купить целых пять, да еще и в разных странах!» И загораются глаза, и возникает азарт, схожий с тем, что испытывали первооткрыватели кокосовых островов… Мифы об инвестировании в заморские объекты попыталась развеять Валерия Мозганова, главный редактор «Дайджеста российской и зарубежной недвижимости»: «Неправда, что зарубежный рынок спасет российского инвестора! Люди, которые не могут решить свои жилищные проблемы в Москве или Подмосковье, и не смотрят на зарубежный рынок, он им не интересен!» Более того, слухи о тотальном обвале цен на все без исключения объекты недвижимости в Болгарии, Испании, Черногории тоже зачастую являются рекламным ходом: в реальности и там сильно подешевело лишь то, что было переоценено и являлось неходовым товаром, который и раньше было сложно продать. зарубежными объектами, да еще если они находятся в разных странах, – задача не из легких. Покупателем же готового и очень дорогого дома в пригороде Москвы часто является вовсе не инвестор, а человек, готовящийся жить там постоянно, соответственно, собирающийся свободные средства также вкладывать в этот дом «для себя». Действительно, зачем такому владельцу три дачи на взморье, да еще и управление ими, если он и так имеет крупный бизнес и ему удобнее пару-тройку раз в год выбираться за границу и отдыхать в первоклассном отеле со всеми удобствами? Так что, действительно, можно сделать вывод, что покупатели элитного жилья «для себя» никуда не делись и не стали инвесторами в западную недвижимость. А в компании Paul’s Yard даже предрекают дефицит элитных квартир, который, возможно, перекинется и на загородный сегмент. Ведь элитное – эксклюзивно, а значит, его не может быть много.

К общественно-рекреационным зонам (ОРЗ) в коттеджном поселке относятся все участки, которые не продаются в частную собственность. Подобные элементы становятся отличительной особенностью загородного объекта, вносят колорит в его атмосферу, создают ощущение уюта.
 
В общественную часть входит комплекс нежилых объектов социально-бытового и развлекательного характера. Это бары, рестораны, спортивные комплексы, СПА-центры, сауны, школы, детские сады, торгово-развлекательные комплексы с кинотеатром. «В некоторых поселках организуют хлебопекарни и фермерские дворики, где жители коттеджей могут купить продукты домашнего производства, — говорит Дмитрий Котляренко, генеральный директор компании RIGroup. — В инфраструктуру новых крупных проектов добавляются такие объекты, как апарт-отели и бизнес-центры».
 
Рекреационная зона подразумевает территорию, предназначенную для прогулок и отдыха жителей. Обычно она представляет собой садово-парковый ансамбль, сеть прогулочных дорожек и бульваров, спортивные и игровые площадки. При наличии водоема в эту группу добавляется набережная, пляж, причалы для лодок и яхт. Под прогулочные зоны, как правило, выделяют участки, на которых невозможно жилое строительство. К ним, например, могут относиться санитарные зоны вблизи водоемов или же лес, взятый в аренду.
 
«На территории ОРЗ запрещена любая деятельность, которая может привести к ухудшению экологии поселка и окрестностей, — дополняет Сергей Цывин, руководитель отделения «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость». — Так что жителям не разрешат ездить здесь на автомобиле, жечь костры и даже запускать петарды».
 
При обустройстве данной территории сначала выполняют земляные и инженерные работы: сооружают искусственные возвышенности, прокладывают необходимые коммуникации (отводы от водопровода, электрокабели), монтируют системы автополива, дренаж, оборудование для декоративной подсветки. После этого создают искусственные водоемы, детские и спортивные площадки. Завершающие работы предполагают прокладку дорожек и тропинок, установку клумб, беседок, ротонд, урн, скамеек, высадку деревьев и кустарников.
 
«Виды строительных работ и применяемые материалы во многом определены концепцией поселка, так как общественно-рекреационная зона должна соответствовать общему архитектурному стилю и создавать гармоничный завершенный образ, — говорит С. Цывин. — Например, если поселок строится в стиле старорусского деревянного зодчества, то и в оформлении общественно-рекреационной зоны основными материалами будут дерево, камень, художественная ковка из металла и т. д. В поселках, возведенных в европейском стиле, применяют клинкер, декоративный отделочный камень, брусчатку».
 

На свой страх и риск 
Размер, параметры и в целом наличие данной зоны определяются индивидуально для каждого проекта. Причем у специалистов на этот счет самые разные мнения. Например, Алексей Артемьев, директор по развитию загородных проектов Ostogenka Real Estate, придерживается правил, предъявляемых к генеральному плану поселка, где рекомендуется отводить под ОРЗ не менее 20% территории. На практике, по наблюдению спикера, эта площадь составляет не более 15%. Хотя в некоторых поселках, например в Бенилюксе, Николино, Довилле, коэффициент доходит до 30%. В основном же все зависит от размера поселка, его концепции, желания инвесторов, возможностей самой территории (категории и целевого назначения земельного участка), а также наличия и качества окружающей инфраструктуры.
 
«В элитных проектах для создания ОРЗ отводится 30 и более процентов от общей территории, — подтверждает Дмитрий Котляренко. — Так, в клубном поселке Экоэстейт Павловская Слобода, где всего шесть домов, парково-прогулочная зона занимает 1 га, что составляет ровно одну треть от всего участка. На ней расположены детский игровой городок, грунтовой теннисный корт, просторная летняя беседка-ротонда, а также зимний домик для барбекю». Игорь Лебедев, начальник отдела анализа рынка компании «Масштаб», утверждает, что в некоторых современных поселках эта цифра доходит до 40%. Прослеживается следующая тенденция: чем дороже в поселке дома, тем обширней в нем рекреационная зона.
 
Как правило, все общественные объекты — магазины, кофейни, рестораны, спортклубы, детские развлекательные центры и кинотеатры располагаются либо внутри главной въездной группы, либо рядом с ней. Во-первых, таким образом обеспечивается равный доступ к инфраструктуре для всех жителей поселка, которые получают возможность делать покупки и решать бытовые вопросы по дороге домой, встречаться с друзьями, проводить досуг с детьми, не мешая соседям. Вторая причина сугубо экономическая. Практически все девелоперы признают, что только лишь население коттеджного поселка (даже крупного) не в состоянии обеспечить достаточную прибыль операторам услуг: супермаркетам, спортклубам, школам. Размещение общественной инфраструктуры вдоль границы застройки позволяет привлекать внешних клиентов, не нарушая при этом безопасности, комфорта и приватности жителей коттеджного поселка».
 
Что касается прогулочно-парковой зоны, то ей, напротив, отводятся самые живописные и уединенные места — подальше от дорог. Хотя имеется практика, когда в центральной части поселка разбивают сады и искусственные водоемы. В этих случаях зеленые зоны становятся основным элементом плана благоустройства и озеленения территории, визитной карточкой и декоративной изюминкой всего проекта.
 

ОРЗ в ценовом сегменте
Обустройство общественно-рекреационных зон в первую очередь зависит от класса поселка и уже потом — от свойств местности, особенностей грунта и т. п. «У покупателей элитной недвижимости все большей популярностью пользуются проекты с развитой инфраструктурой и со вкусом оборудованной рекреационной зоной, — говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — Поэтому большинство девелоперов предпочитают даже не экспонировать на рынке объекты элитного и бизнес-класса без ОРЗ. Безусловно, формирование подобных территорий напрямую связывается с масштабом проекта. Если участок под поселок небольшой, то девелоперы, как правило, ориентируются на общественную инфраструктуру. А если рядом с будущим загородным объектом имеется лесной массив, застройщики не только планируют зону отдыха и прогулок, но и стремятся арендовать соседние территории для обособленного отдыха жителей».
 
В объектах самого высокого ценового сегмента оборудование рекреационной зоны и строительство общественных объектов является первостепенной необходимостью, которая диктуется даже не столько потребностями жителей, сколько престижностью самого проекта. Поэтому привлекаются самые известные российские и зарубежные ландшафтные дизайнеры, которые создают сады цветов, камней, водных растений, обустраивают альпинарии. Каждая такая композиция становится шедевром, не имеющим аналогов. Например, в Экоэстейт Павловская слобода проект ландшафтного дизайна разработал известный английский архитектор садов Питер Томпсон.
 
Прогулочные дорожки в парках или скверах мостят брусчаткой, дорогой тротуарной плиткой или клинкерным кирпичом, ни о каком бетонировании речи быть не может. Скульптурные композиции изготавливают на заказ: серийный декор не приветствуется. При отсутствии природного водоема создается искусственный пруд. Набережные благоустраивают с помощью прогулочных дорожек. Рядом с берегом открывают пляжный клуб, кафе или ресторан, при возможности — яхтенную инфраструктуру.
 
«Самые большие территории под ОРЗ отводят в крупных поселках элит-класса, — констатирует Игорь Лебедев, — В таких проектах, как Павловские Озера, Княжье озеро, Cristal Istra общественные зоны занимают по несколько десятков га драгоценной территории. Например, в Княжьем озере не пожалели земли под строительство парка влюбленных, где молодые пары могут провести вечер на берегу пруда».
 
В бизнес-классе акцент делается на функциональность и наличие как можно большего количества объектов социально-бытовой инфраструктуры. В этом сегменте общественные территории обычно занимают около 10–20% от общей площади поселка, но практически всегда проводится полный комплекс работ по ландшафтному дизайну: разбивают газоны, высаживают композиции из цветов, кустарников и деревьев.
 
В парках и скверах мостят прогулочные дорожки. Если есть набережная, то ее оборудуют смотровыми площадками, обустраивают пляжный клуб с тентами, раздевалками и лежаками.
 
Что касается поселков эконом-класса, то наличие и параметры ОРЗ в них определяются прежде всего возможностями и желаниями девелоперов — каких-то определенных требований в этом ценовом секторе не предъявляется. Разве что возникает необходимость оборудования таких зон, когда по закону на конкретной территории внутри выделенного под поселок участка невозможно жилищное строительство. Либо если застройщик решил воплотить в проекте определенную архитектурную концепцию, например с садово-парковым ансамблем.
 
«В экономклассе основным становится вопрос цены: смогут ли жители поселка каждый месяц оплачивать какие-то ландшафтные изыски? — объясняет Дмитрий Котляренко. — Поэтому часто инфраструктура таких поселков ограничивается минимаркетом, автомойкой, а многие работы по озеленению и благоустройству жители осуществляют самостоятельно». «В экономе уместно разместить разве что детские и спортивные площадки, клумбы и вазоны с многолетними цветами, расставить вдоль дорожек скамейки, небольшие скульптурные композиции, — дополняет коллегу Сергей Цывин. — Все эти объекты не потребует вложения больших средств, зато общественная зона всегда будет радовать жителей».
 

Цена общественной «болезни»
«Музыку» в виде ландшафтных изысков, ресторанов и кафе, спортивных клубов и СПА-центров заказывает девелопер. Но в дальнейшем за их наличие приходится расплачиваться жителям. Содержание всех общественно-рекреационных объектов включено в размер коммунального платежа. Конечно, существует и такая практика, когда жильцы договариваются с эксплуатационной компанией и сами распределяют объем ответственности за ОРЗ, тем самым уменьшая стоимость коммунальных платежей.
 
«Строительство и оборудование общественной и рекреационной зон, безусловно, закладывается в продажную цену жилой недвижимости, — констатирует Мария Литинецкая, — но не все оплачивают одни лишь жители. Возмещение расходов на формирование данных территорий производится и за счет сдачи в аренду и продажи коммерческих площадей, возведенных в данном поселке».
 
В зависимости от величины ОРЗ, перечня и класса объектов величина эксплуатационных расходов может колебаться в пределах от 200 до 1000 долл. в месяц. «Строительство общественных территорий увеличивает цену домовладения на 20–30%, — отмечает Игорь Лебедев. — Но даже не всем жителям поселка класса бизнес нравится вносить лепту на содержание объектов, к которым они равнодушны. Поэтому опытные девелоперы понимают, что увеличивать ОРЗ более чем на 30% от общей площади поселка чаще всего нецелесообразно».
 
«Есть поселки, где ежемесячные эксплуатационные расходы доходят до 35 тыс. руб.», — говорит Алексей Артемьев. Именно столько приходится платить жителям 26 домов Горок-1, где имеется физкультурно-рекреационный комплекс. В неменьшую сумму обходится собственный фитнес-центр в Чигасово-1. В Николино, где более 250 домов и разнообразные инфраструктурные удовольствия самого высокого уровня, размер коммунальный платежей составляет 15 тыс. руб. ежемесячно.
 
Конечно, правильно, когда общественная зона для того или иного поселка создается под определенный контингент будущих жителей с учетом их интересов, пристрастий, образа жизни. Но бывали случаи, когда застройщики изначально строили поселок «для себя и своего круга». А через короткое время пытались продать часть домов сторонним покупателям, чтобы возместить понесенные расходы. Причем не всегда преуспевали в этом, потому что желающих купить «чужой» досуг и образ жизни не находилось. Опытный девелопер никогда не станет навязывать клиентам собственный вкус и представление о прекрасном.
 
Сегодня эпоха «девелоперского эгоизма» сменилась практикой формирования клубного поселка, ориентированного на жителей с определенными интересами. Причем общественные зоны стараются делать самоокупаемыми, предоставляя возможность пользоваться инфраструктурой жителям прилегающих поселков, что позволяет существенно снижать эксплуатационные платежи. По такому принципу «живут» Бенилюкс, Павлово, Высокий Берег на Новой Риге, Серебряный Век на Киевском шоссе, Новое Лапино на Рублевке, VIPушки на Калужском направлении и др. Сергей РомановНедвижимость и цены 

      Калужское направление Московской области еще с 16 века стало излюбленным местом для отдыха дворянской знати и самых богатых жителей столицы. Село Остров (первый населенный пункт района, упомянутый еще в духовной грамоте Ивана Калиты) становится загородной резиденцией великих князей, а на месте нынешнего села Расторгуева располагались знаменитые охотничьи угодья царя Алексея Михайловича. 
 
              В 18-19 вв. недалеко от будущего центра Ленинского района – г. Видное – по проектам лучших архитекторов того времени строятся дворянские усадьбы – Царицыно, Вороново, Валуево, Михайловское. Летом здесь отдыхали Шереметевы, Салтыковы, Мусины-Пушкины, Волынские, Трубецкие. Имение и село Красная Пахра на 41 км Калужского шоссе в 18 веке было пожаловано другу Петра I – грузинскому царевичу Александру Арчиловичу, а затем усадьбу приобрели Салтыковы. До сих пор здесь сохранился липовый парк с искусственными прудами геометрической формы.
              Здесь же, на Калужском направлении, расположен Государственный исторический заповедник «Ленинские горки» - старинная усадьба на берегу реки Пахры, в которой после революции и до самой смерти жил В.И.Ленин. С образованием в 1929 году Московской области здесь был создан район, названный Ленинским.
 
              Во времена советской власти на Калужском направлении получали дачи и земельные наделы партийные деятели и творческая интеллигенция, строились санатории и базы отдыха на месте старинных имений и усадеб. Эти места полюбились не только политическим деятелям, но и писателям, художникам, ученым – на Калужском направлении очень много так называемых «стародачных поселков».
 
              Динамичное развитие Ленинского района как престижного направления для жизни и отдыха предопределила благоприятная роза ветров. В Московском регионе преобладают юго-западные ветра, уносящие запахи и промышленные выбросы на северо-восток, создавая благоприятную экологическую обстановку. Именно поэтому по исторически сложившейся традиции северо-восток стал ремесленной, производственной частью города, а на юго-западе столицы строили дома самые богатые люди своей эпохи, и загородные владения предпочитали иметь в том же направлении. Сегодня эта традиция сохранилась: недвижимость Юго-Западного округа Москвы стоит на втором месте по популярности и уровню цен после Центра. Во время активного развития Московской области в 20 в. советское правительство также учло розу ветров и приняло стратегическое решение не строить на Калужском направлении промышленные предприятия.
 
              Кроме того, на развитие направления повлияла и транспортная доступность. Калужское шоссе проложено на месте древнего торгового пути из Москвы на Калугу, Боровск, Верею – города, известные еще с 14 века как важные оборонительные рубежи Московского княжества. Здесь всегда были удобные дороги и хорошая экология.
 
 
              Вдоль Калужской трассы нет и никогда не было крупных производственных предприятий, что благоприятно отразилось на экологии района. Вдоль шоссе чередуются луга и смешанные леса, которые пересекают реки Пахра, Десна, Сосенки, Поляницы, Нары и их притоки. Все здешние реки относятся к Окскому бассейну.
 
              Самая высокая точка этой местности – водораздельный узел у деревни Кресты: 236 м над уровнем моря, а самая низкая находится в восточной части реки Пахры, ближе к Подольску – около 120 м над уровнем моря. Такое расположение водной системы максимально благоприятно для жизни – благодаря тому, что самая высокая точка находится практически в самом конце Калужской трассы, все реки на этом направлении текут из дальнего Подмосковья в сторону Москвы.
              На Калужском направлении много родников с чистой питьевой водой приятного вкуса. В районе Шишкина леса, где разнообразный лиственный лес необычно чередуется с непроходимым хвойным – добывают качественную питьевую воду «Шишкин лес», которую сегодня пьют многие москвичи.
 
              Одна из достопримечательностей направления – водопад «Радужный» на реке Наре недалеко от деревни Горки. Вобравший в себя воды многочисленных родников, водопад падает вниз с пятиметрового склона, а в его брызгах отражаются цвета радуги – отсюда и название.
 
 
              Главной магистралью Калужского направления является, безусловно, одноименная трасса А101, которая продолжает Профсоюзную улицу, являясь самым коротким сквозным шоссе из всех основных подмосковных направлений. Его длина от МКАД до границы области – всего около 70 км. Эта автомагистраль не загружена грузовым и легковым транспортным потоком, имеет качественное дорожное покрытие и постоянно освещена в темное время суток вплоть до Московского малого кольца («бетонки»), расположенного в 30 км от МКАД. Те, кто не имеет личного транспорта, пользуются автобусами и маршрутными такси, курсирующими от станции метро «Теплый Стан» до большинства населенных пунктов шоссе.
 
              Для тех, кто часто пользуется услугами аэропорта «Внуково» на Киевском шоссе, Калужская трасса подходит идеально. Аэропорт расположен достаточно близко для того, чтобы удобно и быстро добраться до него, и одновременно достаточно далеко, чтобы жителей Калужского направления не беспокоил шум самолетов. Киевское и Калужское шоссе связаны сетью дорог, поэтому время пути, к примеру, с берега «Десны» до «Внуково» - всего около 30 минут.
 
              На протяжении всего Калужского «луча» нет железной дороги, что компенсируется налаженным движением по шоссе автобусов и маршрутных такси. Зато на этом направлении – меньшая плотность дачной застройки по сравнению с шоссе, где проходит железнодорожная трасса, что благоприятно влияет на экологию здешних мест.
 
 
              Калужское направление всегда имело большой потенциал для развития рынка загородной недвижимости и строительства домов и дач за счет местных пансионатов. Вот только некоторые из них: база отдыха «Ватутинки» при Управлении делами президента РФ, известный санаторий «Десна», специализирующийся на лечении заболеваний сосудов и позвоночника, оздоровительный комплекс «Валуево», дом отдыха в старинной усадьбе Вороново, на территории которого сохранился огромный (свыше 30 га) парк с пейзажной планировкой и каскадом прудов, базы отдыха «Архангельское» и «Воскресенское», при которых имеются теннисные корты, конноспортивные клубы, сауны, бассейны, салоны красоты, рестораны, кинозалы, бильярдные и горнолыжные трассы. Инфраструктура этих объектов стала хорошим стимулом для развития коттеджного строительства и определила существующую географию расположения лучших поселков на Калужском шоссе.  
 
              Для любителей активного отдыха – спортивная база ЦСКА и конно-спортивный клуб в городе Троицке, где также расположены все необходимые магазины, много престижных школ и хороших детских садов.
 
              Ближе к Москве, в районе пересечения МКАД и Калужского шоссе, находятся сразу четыре крупных торговых центра – продуктовый магазин Ашан, магазин IKEA, торгово-развлекательный центр МЕГА и магазин для дома и сада OBI. Здесь можно купить практически все – от булавки до дивана. По другую сторону Калужского шоссе – один из самых больших в Москве рынков строительных материалов.

Главная особенность Калужской трассы – гармоничность. Развитие строительства здесь всегда шло размеренно, а главное - выверено. В былые времена землям этого направления удалось избежать раздела на дачные участки по шесть соток, поэтому сегодня здесь существуют все условия для масштабной застройки. Но и помимо этого есть несколько причин, благодаря которым Калужское направление еще долго будет входить в тройку лидеров цены, спроса и популярности среди всех Подмосковных направлений.                 Направление логично продолжает деловую часть Москвы (юго-запад), где сосредоточено большинство офисных центров, а также престижную юго-западную часть, где расположено много качественного жилья, поэтому покупатель коттеджа в этом направлении – как правило, бизнесмен с доходами выше среднего. Также стоит отметить дорогу – современную многополосную трассу с хорошим покрытием и отсутствием пробок, не загруженную большегрузным транспортом, с освещением вплоть до Троицка. Попасть в пробку здесь можно лишь в выходные дни при выезде или въезде в столицу. Однако стоит учесть, что добраться сюда могут лишь владельцы собственных авто, так как по всему лучу Калужской трассы нет железной дороги.                 Отсутствие железнодорожных путей и крупных промышленных предприятий – только плюс для экологии района. Здесь нет больших открытых водохранилищ, но в реках и лесных озерах до сих пор можно наловить карпов и карасей. Все реки принадлежат к Окскому бассейну, а наибольшей популярностью пользуются Десна, Пахра и Сосенка. Кроме того, здесь есть множество родников с чистой питьевой водой. Крупный город здесь всего один – Троицк, а смешанные леса вкупе с многочисленными родниками и речками объясняют, почему в своё время здесь были построены пансионаты и санатории.                 В целом Калужское направление – один из наиболее перспективных сегментов загородного рынка для активного и качественного строительства. Территория с большими лесными участками, множеством рек и озер, прекрасной инфраструктурой и удобной трассой является идеальным местом для комплексного, концептуального освоения. А множество санаториев, старинных усадеб, памятников архитектуры, спортивных центров, а также научных и образовательных объектов – все это позволяет району претендовать на звание самого экологически чистого и интеллигентного направления Подмосковья.

В марте 2010 года покупательская активность на рынке элитной загородной недвижимости Московской области увеличилась на треть по сравнению с февралем. Но, несмотря на рост числа обращений, потенциальный спрос перетекает в реальные сделки в единичных случаях, говорится в отчете компании Greenwich Group.  

«Объем обращений в компанию даже за короткий январь увеличился по сравнению с декабрем на 58%, в феврале данный показатель был уже практически в два раза больше, чем в декабре 2009 года. В марте покупательская активность увеличилась на 30%. Но, несмотря на рост числа обращений, особенно прогрессировавших в марте, их абсолютное количество в разы меньше чем на рынке городской элитной недвижимости, а реальные сделки – единичны», - говорится в пресс-релизе.

По данным компании, покупательские бюджеты на элитную загородную недвижимость значительно снижены и сопоставимы с городскими, при том, что до кризиса бюджеты покупок за городом превышали городские в среднем в 2-3 раза. «Встречаются просьбы со стороны покупателя предоставить рассрочку на часть суммы под обеспечение другой недвижимости, например в городе», - отмечают эксперты. 

Увлечение игроков рынка загородной недвижимости участками без подряда достигло апогея. Эксперты прогнозируют «шанхаи» там, где до кризиса должны были появиться организованные коттеджные поселки. Максим Лещев, генеральный директор «Гео Девелопмент», считает, что решение застройщика продавать участки без подряда не вредит концепции проектов.

Массовые продажи участков без подряда могут привести к деградации организованного рынка загородной недвижимости?

Вполне возможно, но не стоит равнять все поселки и все земли без подряда к одному классу. В бизнес-классе и элитном сегменте предложений земли без подряда очень мало (25% и 5% соответственно, остальное - эконом). Поэтому деградация всего рынка загородной недвижимости в принципе невозможна. Скорее, некоторый беспорядок грозит определенным территориям, расположенным в удаленных местах, при условии, что строительство ведет неопытный игрок. Так называемые «шанхаи» могут вырасти только из эконом-класса без качественного управления.

Эксперты прогнозируют, что на смену девелоперам, которые создавали комплексные решения, придут застройщики-шабашники, которые будут застраивать дешевые земли некачественными домами.

Шабашники, конечно, придут. Они будут предлагать свои подряды или уже готовые дома. Но сомневаюсь, что их цена в эконом классе превысит 2,5-3 млн. рублей, основная масса будет колебаться в районе 1-1,5 млн. рублей, а комфортный бизнес-класс стоит 6,5 млн. рублей и выше.

Появляется информация о том, что небольшие продавцы участков без подряда «кидают» покупателей - не выполняют обещания по проводке коммуникаций, вынуждают доплачивать за прокладку дорог и т.п. Каковы шансы, что подобные явления станут массовыми, как им противостоять и как покупателю уберечься от таких проблем?

Насколько мне известно, основная часть таких инцидентов была связана с пиком кризиса, когда девелоперы внезапно потеряли источники финансирования. Сейчас «кидать» покупателей нет смысла, потому что бюджеты в этом сегменте не особо велики. Что касается коммуникаций, то разве что непрофессиональные застройщики могут рискнуть - начать продавать землю под голословные обещания провести коммуникации. Вообще, тут вопрос цены. Существует немало проектов, в рамках которых продается просто размежеванное поле, вообще без коммуникаций и даже без электроэнергии. Вопрос с подведением будет решаться самостоятельно членами будущего ДНП. Зато там, где нет коммуникаций, цена земли ниже на 30-40%.

То есть у покупателя всегда есть выбор: купить под обещания продавцов или решиться на самостоятельную борьбу?

Ну почему же сразу борьбу? У нас в законе сказано, что каждое физлицо имеет право на подключение по льготной ставке (по определенным коэффициентам) из расчета 550 рублей за 15 кВт. Правда, на практике такое работает не всегда. Если обязательства по подключению не выполняет продавец, то землевладельцу приходится несладко. Во-первых, мероприятие влетит в копейку, особенно если действовать в одиночку. Во-вторых, МОЭК всегда может заявить, что у них запланирована реконструкция существующих мощностей, скажем, на 2015 год и тогда придется ждать. Для успокоения могу сказать, что наша «любимая» Рублевка в конце 90-х застраивалось ровно по такой же схеме. Люди так же скупали участки вообще без всего. А что касается страха перед обманом, то надо, прежде всего, смотреть на профессионализм девелопера и гарантии по выполнению обязательств.

Какого рода могут быть гарантии?

Например, у нас есть несколько проектов, где продается земля без подряда. На одном из них уже есть подстанция и мы можем показать покупателю техусловия на нее. Это и есть наши гарантии. А вообще, продавец может только продавать землю, коммуникации должен обеспечивать ДНП. Не надо забывать, что эта организация создается не с целью зарабатывать деньги на землевладельцах, а с целью обеспечивать жизнедеятельность поселка - нанимать УК, собирать взносы и тд.

С точки зрения бизнеса получается, что продажа участков без подряда - вынужденная мера?

Да, это так. Большие наделы земли продаются в редких случаях. Кроме того, сейчас появилось много клиентов, которые решили, что можно воспользоваться ситуацией и заработать, купив дешевую землю. Продолжающееся увлечение участками без подряда это не знак, что игроки рынка готовы довольствоваться низкой маржой в пользу больших оборотов - просто на рынке по-прежнему нет платежеспособного спроса. При этом только единицы лендлордов готовы продавать очень дешево, остальные, как и раньше дают скидку в среднем 20-30%. Конечно, все хотят продавать участки с подрядом, потому что так дороже. Тут кроется подход, например, того же «Инкома». У них лакомые куски земли, удачное местоположение. Кроме того, они вкладывают огромное количество денег в рекламу.

Ну да, рекламные бюджеты в некотором роде должны оправдывать цену домов.

Если не проводить массированную рекламную кампанию, то сейчас вообще ничего не будет продаваться. И я, пожалуй, не согласен, что при продаже участков без подряда, получается низкая маржа. На строительство поселка уходит в среднем пять лет, тогда как участки без подряда могут «разлететься» за полгода. Есть такие прецеденты. В итоге продавать землю гораздо выгоднее и быстрее, нежели заниматься строительством. Это просто разные подходы. Поэтому «обвинение» участков без подряда в низкой маржинальности порой звучит обидно.

Вы знаете много примеров, когда девелопер отказался от строительства поселков в пользу продажи земель без подряда?

Скорее, я знаю близкие к подобному описанию примеры. Девелопер планировал строить, но ничего успел начать, потом грянул кризис. Примеры таких поселков: «Серебряная подкова», «Европейская долина», «Лесная Пристань», некоторые проекты «Инкома», «Нахабино-Парк» и многие другие. Но решение застройщика продавать участки без подряда не вредит концепции проектов. Это диверсификация предложения, не более того.

Почему все вдруг заговорили об участках без подряда?

Раньше этот сегмент рынка был очень маленьким. Участок без подряда было сложно купить, все старались продавать недвижимость. Теперь землю может позволить себе любой покупатель. Раньше на такое приобретение требовалось минимум 6,5 млн. рублей. Сейчас, получив какую-то премию, можно пойти купить участок и в течение года построить на нем дом.

То есть участки без подряда в основном покупают для личного пользования, частных инвесторов в этом сегменте нет?

Частный инвестор - это редкость, думаю, что таких не более 10-15%. Некоторые говорят, что инвесторов около 50%, но это вряд ли. Инвесторы в основном покупают участки без подряда там, где точно не будет долгостроя, в маленьких поселках бизнес-класса или приобретают землю с/х назначения, переводят в ИЖС и перепродают дороже. В экономе таких игроков единицы.

Как вы представляете внешний вид поселков, состоящих из участков без подряда через 2-3 года?

Без грамотного управления, конечно, большие шансы, что воцарится хаос. Кто-то сарай построит, кто-то дом, везде будет разный стиль, кто-то вообще решит ничего не возводить. Но у нас большинство загородных объектов построено по такому принципу, так что чего тут бояться? Вся надежда на ДНП, которые будут заниматься управлением.

Что сейчас происходит со спросом на участки без подряда? Ажиотаж прошел?

Участки без подряда до сих пор пользуются устойчивым спросом. Весной он, как и ожидалось вырос на 30-40% по сравнению с предыдущим кварталом. По нашим предположениям, спрос сохранится на таком уровне до осени. Каких-либо колебаний мы не предвидим.

Что происходит с ценами?

Не растут. Цены примерно одинаковые, они размываются, и если даже кто-то констатирует существенный рост, то это чаще всего маркетинговый ход. Весной цены резко не выросли - продавцы не рискнули их поднимать. За исключением локальных проектов, где продаются последние участки. Количество предложений выросло и в некоторых локальных местах, где увеличилась конкурентная среда, возможно, некоторое снижение. Речь идет о южных, восточных и юго-восточных направлениях, где наблюдается высокая концентрация вновь образованных земельных поселков.

Что будет с участками с подрядом?

Конечно, им подпортили жизнь продавцы земель без подряда, но, тем не менее, многие считают, что буду привлекать единой концепцией, качеством, соблюдением сроков, надежностью и спокойствием за себя и соседей.

Ну да, самостоятельное строительство - это вечные переговоры и контроль за рабочими, проблемы со стройматериалами и сроками…

(Смеется) Многие покупатели от этого получают удовольствие.

А какие секторы рынка потянул за собой спрос на участки без подряда?

Я прогнозирую успех компаний-продавцов сборных домов эконом-класса. Кроме того, уже наблюдается существенный рост цен на стройматериалы.

То есть рынок самостроя Подмосковья ждет ренессанс, но роста цен на недвижимость и землю не будет?

Только локально.

В каких направлениях предлагается больше всего участков без подряда?

Прежде всего, на южном направлении - это Варшавское и Симферопольское шоссе. Далее следует восточное направление, ближе в Новорязанскому шоссе. Ну и Ярославка.

Источник: Cottage.ru
Автор: Ольга Говердовская

2010 год прорисовал черты нового, посткризисного земельного рынка: цена перестала быть фактором, практически полностью определяющим спрос в эконом-классе. Покупатель готов платить дороже за качественный товар, и в этом году он станет более требовательным к объекту, который он захочет купить.

Спрос: покупатель стал разборчивее

Специалисты компании "ЗемАктив" отметили три основные тенденции, проявившиеся в покупательских предпочтениях:

- проявился накопленный за время кризиса отложенный спрос,

- произошло смещение спроса от участков без подряда к участкам с подрядом и мультиформатным поселкам,

- покупатели уже не хотят рисковать, поэтому готовы выбирать более дорогие, но и более надежные варианты, с гарантией подведения коммуникаций и выполнения застройщиком прочих обязательств.

В кризис 2009 года на рынке появилось большое количество недорогих участков без подряда, и покупатели стали активно приобретать дешевую землю. Однако в 2010 году они столкнулись с рисками, присущими этому формату: отсутствием обещанных девелоперами коммуникаций и дорог, что не позволяло начать возведение своего дома, и пониманием, что из-за разных сроков старта строительства на каждом участке жить на стройке придется много лет.

Поэтому покупатели-2010, отслеживающие ситуацию в разных поселках, уже не спешили скупать самое дешевое. В результате спросом стали пользоваться более дорогие предложения участков без подряда, в стоимость которых уже были включены коммуникации, а также участки с подрядом и мультиформатные поселки.

Предложение: мультиформатные поселки выходят на рынок

Основными тенденциями 2010 года с точки зрения предложения на рынке эконом-класса стали:

- интенсивный вывод на рынок новых поселков эконом-класса, часто – непрофильными застройщиками, рост конкуренции,

- если в 2009 году практически весь объем нового предложения приходился на участки без подряда, то в 2010 начало расти число мультиформатных поселков. По итогам года именно поселки смешанного формата стали лидерами по объемам продаж на самых популярных направлениях – Новорижском и Симферопольском,

- продолжили активно развиваться южные направления: Симферопольское, Киевское.

"В течение года формат "участков без подряда" несколько сдал свои позиции. Однако, это "отступление" оказалось незначительным: за 2010 год в структуре предложения загородного рынка эконом-класса доля этого формата снизилась с 80% до 75%. Так что это по-прежнему основное предложение в сегменте дальних дач и наиболее активно приобретаемые объекты", – говорит руководитель компании "ЗемАктив" Юлия Севериненко. Кроме того, девелоперы стали усложнять состав продукта "участок без подряда". Сегодня, чтобы проект был успешным, минимального набора коммуникаций уже недостаточно. Необходимы качественные внутрипоселковые дороги, продуманный общий стиль поселка, развитая инфраструктура: детские и спортивные площадки, благоустроенные пляжные и прогулочные зоны, гостевые парковки, ландшафтные объекты.

Риски: покупатель стал осторожнее

Высокий спрос на участки без подряда в кризисное время сделал этот загородный формат чуть ли не единственным успешным сегментом на рынке недвижимости. Соответственно, на рынке появилось достаточно много поселков, освоением которых занялись непрофильные застройщики. А отсутствие опыта реализации проектов в области загородной недвижимости привело к тому, что выполнить в срок и качественно свои обязательства перед покупателями они не смогли, и в 2010 году это проявилось наиболее ярко.

Для некоторых покупателей, купивших дешевую землю без подряда во время кризиса, 2010 год стал "годом несбывшихся надежд". Специалисты выделяют три основные проблемы, с которыми столкнулись потребители в некоторых поселках.

- юридически некорректное оформление сделок, из-за чего покупатели не смогли получить свидетельство о праве собственности на землю. В результате были вынуждены самостоятельно, через суд, добиваться подтверждения права собственности на свои участки,

- отсутствие качественного дорожного полотна на территории новых поселков,

- отсутствие обещанных девелопером коммуникаций – газа и электричества, либо предоставление мощностей не в полном объеме.

Цены: рост за счет наполнения продукта

Можно отметить и основные тенденции, характеризующие ценовой разброс на загородном рынке в 2010 году. Прежде всего, это положительная ценовая динамика на рынке в целом. Рост цен происходил не за счет подорожания самой земли, а за счет большего наполнения продукта в предлагаемых поселках.

"По итогам года стоимость участков без подряда показывает положительную динамику: в первом полугодии мы наблюдали снижение средней цены за сотку на 3-5%, но за три месяца осени цены выросли на 5-10%", - отмечает Юлия Севериненко. При этом рост цен на землю "в чистом виде" составил не более 5% за год. А вот за счет того, что по мере развития проектов многие участники рынка включали в стоимость сотки коммуникации, дороги, фасадные ограждения и инфраструктуру, итоговый рост цен составил за год 18%. Такой подход к ценообразованию сейчас практикуют все опытные и успешные девелоперы, так как он удобен для потребителя – позволяет наиболее быстро и объективно оценить стоимость покупки.

Прогноз на 2011 год

Основные тенденции, которые эксперты компании "ЗемАктив" прогнозируют на загородном рынке:

- 2011-й станет годом дальнейшего восстановления и развития загородного рынка недвижимости. Кроме того, будут сохраняться основные тенденции уходящего года. Спрос, скорее всего, будет возрастать. В уходящем году люди уже стали чувствовать себя более уверенно в финансовом плане, и это уже сказалось на активности покупателей не только участков без подряда, но и более дорогих участков с подрядом и готовых домов,

- наиболее востребованы будут поселки в высокой степени готовности с хорошей инфраструктурой и полным объемом коммуникаций. На такие объекты спрос растет, что и приведет к росту цены,

- девелоперы будут выбирать участки под поселки еще более тщательно. В 2011 году выиграют те ленд-лорды, которые выставят на продажу площадки в комплексно развивающихся районах с продуманной инфраструктурой,

- покупатели станут еще более требовательными к качеству предложения. В результате непрофессиональные компании-застройщики постепенно уйдут с рынка, а основная конкурентная борьба переместится из ценовой плоскости в область тщательной проработки концепции продукта.

Марина Скубицкая17 января 2011 | 16:03 

2010 год прорисовал черты нового, посткризисного земельного рынка: цена перестала быть фактором, практически полностью определяющим спрос в эконом-классе. Покупатель готов платить дороже за качественный товар, и в этом году он станет более требовательным к объекту, который он захочет купить.

Спрос: покупатель стал разборчивее

Специалисты компании "ЗемАктив" отметили три основные тенденции, проявившиеся в покупательских предпочтениях:

- проявился накопленный за время кризиса отложенный спрос,

- произошло смещение спроса от участков без подряда к участкам с подрядом и мультиформатным поселкам,

- покупатели уже не хотят рисковать, поэтому готовы выбирать более дорогие, но и более надежные варианты, с гарантией подведения коммуникаций и выполнения застройщиком прочих обязательств.

В кризис 2009 года на рынке появилось большое количество недорогих участков без подряда, и покупатели стали активно приобретать дешевую землю. Однако в 2010 году они столкнулись с рисками, присущими этому формату: отсутствием обещанных девелоперами коммуникаций и дорог, что не позволяло начать возведение своего дома, и пониманием, что из-за разных сроков старта строительства на каждом участке жить на стройке придется много лет.

Поэтому покупатели-2010, отслеживающие ситуацию в разных поселках, уже не спешили скупать самое дешевое. В результате спросом стали пользоваться более дорогие предложения участков без подряда, в стоимость которых уже были включены коммуникации, а также участки с подрядом и мультиформатные поселки.

Предложение: мультиформатные поселки выходят на рынок

Основными тенденциями 2010 года с точки зрения предложения на рынке эконом-класса стали:

- интенсивный вывод на рынок новых поселков эконом-класса, часто – непрофильными застройщиками, рост конкуренции,

- если в 2009 году практически весь объем нового предложения приходился на участки без подряда, то в 2010 начало расти число мультиформатных поселков. По итогам года именно поселки смешанного формата стали лидерами по объемам продаж на самых популярных направлениях – Новорижском и Симферопольском,

- продолжили активно развиваться южные направления: Симферопольское, Киевское.

"В течение года формат "участков без подряда" несколько сдал свои позиции. Однако, это "отступление" оказалось незначительным: за 2010 год в структуре предложения загородного рынка эконом-класса доля этого формата снизилась с 80% до 75%. Так что это по-прежнему основное предложение в сегменте дальних дач и наиболее активно приобретаемые объекты", – говорит руководитель компании "ЗемАктив" Юлия Севериненко. Кроме того, девелоперы стали усложнять состав продукта "участок без подряда". Сегодня, чтобы проект был успешным, минимального набора коммуникаций уже недостаточно. Необходимы качественные внутрипоселковые дороги, продуманный общий стиль поселка, развитая инфраструктура: детские и спортивные площадки, благоустроенные пляжные и прогулочные зоны, гостевые парковки, ландшафтные объекты.

Риски: покупатель стал осторожнее

Высокий спрос на участки без подряда в кризисное время сделал этот загородный формат чуть ли не единственным успешным сегментом на рынке недвижимости. Соответственно, на рынке появилось достаточно много поселков, освоением которых занялись непрофильные застройщики. А отсутствие опыта реализации проектов в области загородной недвижимости привело к тому, что выполнить в срок и качественно свои обязательства перед покупателями они не смогли, и в 2010 году это проявилось наиболее ярко.

Для некоторых покупателей, купивших дешевую землю без подряда во время кризиса, 2010 год стал "годом несбывшихся надежд". Специалисты выделяют три основные проблемы, с которыми столкнулись потребители в некоторых поселках.

- юридически некорректное оформление сделок, из-за чего покупатели не смогли получить свидетельство о праве собственности на землю. В результате были вынуждены самостоятельно, через суд, добиваться подтверждения права собственности на свои участки,

- отсутствие качественного дорожного полотна на территории новых поселков,

- отсутствие обещанных девелопером коммуникаций – газа и электричества, либо предоставление мощностей не в полном объеме.

Цены: рост за счет наполнения продукта

Можно отметить и основные тенденции, характеризующие ценовой разброс на загородном рынке в 2010 году. Прежде всего, это положительная ценовая динамика на рынке в целом. Рост цен происходил не за счет подорожания самой земли, а за счет большего наполнения продукта в предлагаемых поселках.

"По итогам года стоимость участков без подряда показывает положительную динамику: в первом полугодии мы наблюдали снижение средней цены за сотку на 3-5%, но за три месяца осени цены выросли на 5-10%", - отмечает Юлия Севериненко. При этом рост цен на землю "в чистом виде" составил не более 5% за год. А вот за счет того, что по мере развития проектов многие участники рынка включали в стоимость сотки коммуникации, дороги, фасадные ограждения и инфраструктуру, итоговый рост цен составил за год 18%. Такой подход к ценообразованию сейчас практикуют все опытные и успешные девелоперы, так как он удобен для потребителя – позволяет наиболее быстро и объективно оценить стоимость покупки.

Прогноз на 2011 год

Основные тенденции, которые эксперты компании "ЗемАктив" прогнозируют на загородном рынке:

- 2011-й станет годом дальнейшего восстановления и развития загородного рынка недвижимости. Кроме того, будут сохраняться основные тенденции уходящего года. Спрос, скорее всего, будет возрастать. В уходящем году люди уже стали чувствовать себя более уверенно в финансовом плане, и это уже сказалось на активности покупателей не только участков без подряда, но и более дорогих участков с подрядом и готовых домов,

- наиболее востребованы будут поселки в высокой степени готовности с хорошей инфраструктурой и полным объемом коммуникаций. На такие объекты спрос растет, что и приведет к росту цены,

- девелоперы будут выбирать участки под поселки еще более тщательно. В 2011 году выиграют те ленд-лорды, которые выставят на продажу площадки в комплексно развивающихся районах с продуманной инфраструктурой,

- покупатели станут еще более требовательными к качеству предложения. В результате непрофессиональные компании-застройщики постепенно уйдут с рынка, а основная конкурентная борьба переместится из ценовой плоскости в область тщательной проработки концепции продукта.

Марина Скубицкая17 января 2011 | 16:03

Калужское направление сегодня одно из самых востребованных. Причем, в отличие, например, от Горьковки, где преобладает спрос на объекты эконом-класса, востребовано оно именно состоятельным покупателем. Поэтому-то среди предлагаемых объектов лидируют по количеству предложений объекты бизнес- и элит-класса. Объекты же эконом-класса начинают попадаться лишь за 60-километровой отметкой. Корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru решил выяснить причину такого дисбаланса и то, почему Калужка столь привлекательна для состоятельных граждан.

Дорога, ныне называемая федеральным шоссе А-101, когда-то была концом Муравского шляха. По этой степной тропе, скрытой с обеих сторон высокой травой, ходили на Москву полчища степняков, сжигая на обратном пути деревни и села и угоняя в плен население тогдашней Московии. Так было до тех пор, пока на Оке, невдалеке от впадения в нее реки Угры не построили город-крепость с рыбьим названием Калуга. 

Калуга стала надежной преградой на пути крымцев. Нельзя сказать, что набеги после этого прекратились – степняки стали сворачивать с Муравского шляха на Изюмский, а с него на Ногайский и приходили грабить Московию уже по другой дороге - со стороны Рязани. Но тот отрезок Муравского шляха, что шел от Москвы до Калуги стал безопаснее и получил название Калужской дороги. Начиналась эта дорога от Калужской заставы и шла там, где сейчас проходит улица Профсоюзная. По этой дороге отступал из Москвы Наполеон, а деревнями в районе Теплого стана и завода Мосрентген владела печально известная Салтычиха.

Теперь же Калужское шоссе начинается на том месте, где до революции проходила граница Московского и Подольского уездов. Сегодня Калужское направление одно из самых престижных в области. Если говорить о рейтинге на рынке загородной жилой недвижимости, то, по словам руководителя департамента консалтинга компании DeltaRealty Екатерины Газовой, среди основных подмосковных направлений Калужское шоссе находится на третьем месте по престижности после Рублево-Успенского и Новорижского. Прежде всего, этот вывод следует из средней стоимости предложений в организованных коттеджных поселках по рассматриваемому направлению, как строящихся, так и эксплуатируемых. Кроме того, стабилен и высокий уровень спроса на объекты по Калужскому направлению (порядка 15% от общего объема спроса по так называемым элитным направлениям). В целом, исторически Калужское шоссе всегда было одним из самых престижных, поэтому здесь появляются действительно достойные предложения в коттеджных поселках - как бизнес-класса, так и элитных.

Элитные поселки преобладают
Как рассказал Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.ru руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов, элитная загородная застройка Калужского направления сформирована такими такие известными поселками как Бельгийское Предместье (7 км от МКАД), Бачурино-Club (7 км от МКАД), Президент (8 км от МКАД), Антоновка (10 км от МКАД), Праймвилл (10 км от МКАД), Сенатор Клуб-1 (12 км от МКАД), Грин Парк (18 км от МКАД), Идиллия (25 км от МКАД), Левитан (27 км от МКАД), Сосновый Бор (35 км от МКАД). Диапазон цен на элитные поселки весьма широк и составляет $900 000-6 200 000.

«Золотую середину» бизнес-класса составляют поселки Лесные Поляны (2 км от МКАД), Соловьиная Роща (5 км от МКАД), Жетем (20 км от МКАД), Березовый Лес (23 км от МКАД), Старая Пахра (25 км от МКАД), Михайловское (33 км от МКАД), Барский Луг (35 км от МКАД). Цены на домовладения бизнес-класса более демократичны и на сегодняшний день варьируются от $400 000 до $900 000.

Меньше всего на Калужском шоссе поселков эконом-класса. Среди подобных проектов можно перечислить Солнечная Горка (64 км), Калужские дачи (65 км), Екатерининская Слобода (66 км). Купить дом эконом-класса можно за $ 201 000 – 481 000.

Ранее на Калужском шоссе за МКАДом не было городской застройки, так как здесь не расположено городов-сателлитов. Практически сразу за чертой Москвы начиналась пригородная зона, сформированная организованными коттеджными поселками. Сейчас пустующая ниша заполняется – в течение 25-30 лет в рамках проекта «А-101» планируется возвести порядка 16 млн. квадратных метров жилья и около 600 000 квадратных метров под объекты социальной инфраструктуры.

Влияние таких масштабных проектов на загородную недвижимость, в частности, на динамику цен, сложно оценить однозначно. С одной стороны, многократно увеличится общественный и частный автопарк, что не лучшим образом скажется на экологии. С другой стороны, жители близлежащих коттеджных поселков смогут воспользоваться богатой инфраструктурой новых районов. Реализация проекта А-101 способна создать новый имидж Калужского шоссе, которое до последнего времени не имела таких ярких характерных особенностей, как, например, Рублево-Успенское или Дмитровское.

Преобладание коттеджных поселков элит-, и бизнес-класса подтверждают и другие эксперты. Так, по данным Ольги Кисариной, директора по маркетингу компании Urban group, распределение поселков, находящихся в активной продаже, по классам выглядит следующим образом:

Класс элит: 6 поселков;
Класс бизнес: 8 поселков;
Класс эконом: 1 поселок.

Динамика продаж в коттеджных поселках и поселках таунхаусов, на Калужском направлении

ПоселокОбъект продажКоличество домовладенийДата начала реализацииОбъем нереализованных участковПроцент реализации, %Сенатор-КлубТаунхаусы43 секции01.04.2006686%Коттеджи9 188,88%БыловоТаунхаусы14911.11.2006-40% (со слов риэлтера)ПраймвиллКоттеджи56Приблиз. 20072948,21%Бельгийская деревняКоттеджи882005 г.1088%Ватутинки – 2 ая очередь (ВАУтутинки)Коттеджи38Конец 2006586,84%Стародачное – 2ая очередьКоттеджи34 квартал 2007166,66%Березовый лесКоттеджи14Н/д378,57%Европейская долинаКоттеджи140Н/д (приблиз. 2006)894.2%Linden Park-1-ая очередьКоттеджи172007194,1%Linden Park
2-ая очередьКоттеджи173 квартал 20071135,29%Levitan Коттеджи2101.01.2007576,1%ИдиллияКоттеджи591 квартал 20085211,8%Small Moskow
Мкр.11ДуплексыПримерно 18 секций---Small
Moscow
Мкр.
36-38Таунхаусы-н/дн/дСо слов риэлтера, выбор достаточно большойПотапово
39-40Таунхаусы-Реализация 100%0Реализация 100%Источник: Urban group

Достоинства и недостатки
Среди неоспоримых достоинств Калужского направления можно, по мнению Екатерины Газовой (DeltaRealty), выделить экологию, природно-рекреационные ресурсы, а также достаточно развитую социальную, коммерческую и транспортную инфраструктуру. Недостатками, которые, впрочем, весьма относительны в условиях современного развития рынка загородной недвижимости, являются ограниченность земельных ресурсов под новую застройку, а также довольно высокая для Подмосковья плотность населения, что приводит к загруженности Калужского шоссе в часы пик. Высокую стоимость загородной недвижимости вряд ли можно отнести к недостаткам направления, поскольку это своего рода естественный фактор отбора однородного по социальному признаку населения. В конечном счете, это оценивается потенциальными покупателями жилья как неоспоримый плюс.

Одним из плюсов Калужского шоссе, по мнению Дмитрия Таганова (Инком), является хорошо развита инфраструктура, в первую очередь - спортивно-развлекательная. Здесь расположено множество домов отдыха и санаториев, например, Воскресенское, Ватутинки, Вороново, Григорчиково, Ясенки, Десна, Михайловское, Пахра и пр. Жители близлежащих поселков могут пользоваться их богатой инфраструктурой: посещать бассейн,  совершенствовать навыки верховой езды, заниматься в тренажерных залах, играть в пейнтбол и т.д. Еще один плюс это то, что Калужское шоссе очень хорошо обеспечено торгово-развлекательной инфраструктурой, например, на его пересечении с МКАД находятся гипермаркеты  «Мега-Химки», ИКЕА, Ашан, OBI.

Кто же покупатель?
Покупатель домов по Калужскому направлению – это, по мнению Екатерины Газовой (DeltaRealty), клиент со средствами и знанием того, что он хочет. За небольшими исключениями, загородная недвижимость покупается для себя, то есть не с целью вложения средств. Более половины потенциальных клиентов – это семьи в составе 2-4 человек, где возраст родителей составляет 35-45 лет. Жилье для родителей по данному направлению приобретается достаточно редко. Принимая во внимание среднюю стоимость домовладения по Калужскому шоссе (порядка $1,5-2 млн.), доход на семью составляет от $30 тыс. в месяц. Кредиты на покупку недвижимости привлекаются нечасто; как правило, дома приобретаются на собственные средства и сбережения.

В 10-15% случаев покупатели недвижимости на Калужском шоссе рассчитывают на дальнейшую прибыль от сдачи объекта в аренду. Доходность такого бизнеса составляет порядка 7% годовых, что немногим больше, чем показатели по доходности от аренды в Москве. Высокий спрос на аренду элитного жилья, прежде всего по престижным направлениям, дает основания считать такое вложение средств надежным, хоть и не самым прибыльным. В основном, это относится к элитному ценовому сегменту; коттеджи бизнес-класса в настоящее время не могут обеспечить и 5% годовых при сдаче в аренду за счет значительно более низких ставок аренды на рынке.

Что же касается именно тех, кто покупает недвижимость на Кадужском направлении в качестве второго дома, то, по мнению Дмитрия Таганова (Инком), покупателями коттеджей в окрестностях Калужского шоссе являются жители Юго-Западного Административного округа Москвы, что обусловлено географической близостью

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru
Итак, выслушав мнение наших экспертов, можно с уверенностью сказать, что Калужское шоссе это одно из самых привлекательных направлений. Благодаря хорошо развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуре, в Калужское направление продолжают вкладываться сбережения, несмотря на то, что рост цен замедлился, и рынок становится всё более стабильным и предсказуемым. Ведь даже если нас и ждет очередная стагнация, дом на Калужке лучше всё-таки иметь, чем не иметь.

К концу 2010 года рынок загородной недвижимости стал постепенно оживать: количество новых коттеджных поселков увеличилось, а число мошенников и фирм-однодневок, наоборот, уменьшилось. Чтобы угодить покупателю, стремящемуся быстрее получить готовый продукт, и увеличить продажи, девелоперы согласились на смешение концепций в рамках одного поселка.

По данным аналитического центра ИРН.ру, на оживление спроса весной и летом 2010 года загородный рынок среагировал увеличением количества новых проектов: к концу 2010 года число продающихся коттеджных поселков возросло с 276 до 284 объектов. Кроме того, произошли изменения в структуре предлагаемых на продажу поселков. А именно: уменьшилось число объектов, где предлагаются только коттеджи, на фоне увеличения количества поселков со смешанной концепцией. «С одной стороны, это свидетельствует о том, что поселки с готовыми домами по-прежнему пользуются наибольшим спросом на рынке коттеджного жилья. С другой стороны, это говорит о стремлении застройщиков охватить разные категории покупателей»,— сообщают в ИРН.ру.


Снова строят
Одним из трендов этого года стало увеличение предложения поселков, где предлагаются участки с подрядом— за последние полгода их число выросло на 14%, с 70 до 80 поселков. Это говорит о том, что в условиях относительной стабилизации экономики и оживления спроса некоторые девелоперы вернулись к предложению участков с подрядом вместо продажи земли без подряда. На этом фоне почти на 9% сократился объем предложения поселков, где продаются только коттеджи— на конец 2010 года ИРН.ру зафиксировало лишь 79 таких объектов.

Сейчас же сохраняется тенденция к увеличению количества поселков со смешанной концепцией, включающей продажу земли без подряда: к концу 2010 года таких поселков на рынке уже 125— на 5% больше, чем шесть месяцев назад. За два последних года с начала кризиса объем предложения загородных объектов со смешанной концепцией увеличился примерно в 3,1 раза и сейчас составляет около 44% от общего числа реализуемых поселков. Это говорит о том, что застройщики пытаются создать такой продукт, который бы позволял привлечь разные категории покупателей загородного жилья.

Не готовы к росту цен
По словам директора департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерины Тейн, за этот год на рынке существенно выросло число сделок, а интерес потребителей в течение всего года постепенно мигрировал от земельных участков к готовым объектам. «Отметив высокую покупательскую активность с начала года, многие застройщики поспешили повысить цены или полностью отказаться от скидок. Но осень не оправдала ожидания продавцов: существенного сезонного всплеска не произошло, а докризисный темп продаж характерен только для некоторых наиболее „раскрученных“ проектов»,— говорит Екатерина Тейн. Также она отмечает увеличение срока принятия решения о покупке примерно до полугода (вместо трех месяцев до кризиса), что свидетельствует об уверенности покупателей в том, что цены за это время существенно не изменятся в сторону увеличения.

В компании Blackwood сообщают, что в ноябре 2010 года средний уровень цен на объекты загородной жилой недвижимости Подмосковья оставался на прежнем уровне. Однако по отдельно взятым объектам было зафиксировано небольшое снижение цен, которое связано с проведением предновогодних маркетинговых акций и предоставлением скидок в рамках некоторых загородных поселков. Размер скидок сегодня варьируется в диапазоне от 5 до 30%. При этом в поселках, находящихся на высокой стадии готовности, скидки минимальны. Как правило, новогодние скидки имеют ограниченный срок и действуют не дольше января месяца. Некоторые застройщики не ограничиваются скидками и увлекаются акциями— так, в одном из коттеджных поселков при покупке дома в подарок можно получить Mercedes. Кто-то действует скромнее, жертвуя с барского плеча покупателям ящик коньяка «Арарат» или входную дверь в коттедж— чтобы Деду Морозу не пришлось спускаться с подарками в печную трубу.

Без подряда или с подрядом?
По свидетельству управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, в уходящем году самым популярным продуктом были, как и годом ранее, участки без подряда, но сейчас этот формат понемногу уходит с рынка (особенно в ближнем Подмосковье). «При покупке участка без подряда потребитель пока еще несет определенные риски, связанные с документацией и коммуникациями, однако в целом рынок стал более здоровым, компании-однодневки и мошенники постепенно уходят. По большей части, сейчас на рынке представлены надежные девелоперы и застройщики— поскольку кризис вымел с рынка слабых игроков»,— говорит Владимир Яхонтов.

В 2010 году, по данным «Миэль-Загородная недвижимость», многие компании отстроили свои финансовые стратегии в соответствии с посткризисными реалиями. Но в целом на рынке сейчас наблюдается такое явление: товар предлагается, а условия продажи остаются прежними. Поэтому клиент вынужден долго размышлять над покупкой. «Вообще, загородная недвижимость становится все более массовым явлением. Если еще несколько лет назад иметь загородный дом было знаком престижа, то теперь все больше людей, в том числе и принадлежащих к потребителям экономкласса, обзаводятся коттеджем на природе»,— сообщает Яхонтов.

Специалисты компании «Гуд Вуд» также пророчат неважное будущее участкам без подряда. По их мнению, в 2010 году рост покупательской способности вновь обострил конкуренцию среди застройщиков коттеджных поселков. «В связи с неликвидностью проектов постепенно с первичного рынка уходят „случайные девелоперы“, к которым относятся лендлорды, компании одного проекта, где владельцами выступают дети глав администрации, банки, и.т.д. Напротив, за последний год значительно усилили свои позиции девелоперские структуры, работающие в альянсе с крупными инвесторами. Подобные тандемы позволяют привлекать в качестве подрядчиков ведущие строительные компании, а также обеспечивать высокое качество продукта при адекватной стоимости»,— говорится в аналитическом отчете компании.

В «Гуд Вуд» считают, что эти действия привели к двукратному сокращению спроса на участки без подряда, и динамика падения этого спроса в 2011 году будет только увеличиваться. Причина этой тенденции— крайне высокие риски при заключении сделок по покупке земельных участков. «На сегодняшний день порядка 50% участков, находящихся в продаже, не имеют документации, оформленной надлежащим образом. Нет никаких сомнений, что число обманутых дачников в 2011 году также увеличится»,— прогнозируют аналитики компании.

Продавцы земли не сдаются
С ними не согласен генеральный директор компании «Красивая Земля» Илья Сапунов, который сообщает GZT.RU, что на участки без подряда в организованных поселках сегодня приходится не менее 70% покупательского спроса. «И пока нет предпосылок для того, чтоб этот показатель кардинально менялся, ведь приобретение данной загородной недвижимости привлекательно для всех, кто желает выгодно инвестировать свои деньги»,— полагает он. «Конечно, покупка или продажа участков под комплексное освоение дает больше прибыли на единицу вложений по сравнению с работой в сегменте коттеджных поселков. Но для получения такой прибыли придется ждать не менее трех лет, к тому же девелоперу вряд ли избежать экономических рисков и дополнительных затрат на развитие своего проекта»,— размышляет Илья Сапунов.

По его мнению, совсем иная ситуация сложилась с поселками без подряда, который сегодня можно назвать чуть ли не единственным сегментом на земельном рынке, где с высокой вероятностью можно рассчитывать на возврат инвестиций в течение одного-двух лет. Именно этим объясняется стабильно высокие спрос и предложение на этот продукт. По данным «Красивой земли», в начале 2010 года в Подмосковье насчитывалось примерно 120–130 поселков без подряда, сейчас— 180–210. К концу 2011 года их количество, по прогнозам компании, вырастет максимум до 220–240. «Что касается цен на участки без подряда, то стоит отметить их увеличение за прошедший год на 20–25%. Больше всего подорожали участки по Симферопольскому, Новорязанскому и Ярославскому направлениям. В ближайшем будущем многие компании откажутся от запуска новых проектов и вместо этого будут открывать вторые очереди строительства уже готовых поселков»,— предсказывает Илья Сапунов.

Прогнозы на 2011 год
Как полагает Екатерина Тейн, в 2011 году загородный рынок будет характеризоваться высокой конкуренцией в условиях волатильного спроса. «Глобального роста цен в ближайшее время не ожидается; более того, многие застройщики в условиях дефицита средств, скорее всего, будут использовать именно ценовые методы борьбы. В то же время наиболее качественные проекты с развитой инфраструктурой могут чувствовать себя вполне спокойно— здесь возможен некоторый рост стоимости недвижимости»,— сообщает эксперт.

В ИРН.ру комментируют, что сложившийся в четвертом квартале 2010 года средний уровень цен на дома, включая стоимость земли, будет очень сильно зависеть от местоположения поселка. Так, на конец 2010 года самые дорогие коттеджи, как и прежде, расположены на Рублево-Успенском шоссе. Средняя цена дома площадью 607 кв. м здесь составляет около 97 млн рублей, что на 11 млн рублей больше, чем полгода назад. А самые недорогие дома с землей можно найти в поселках на Симферопольском шоссе, где площадь коттеджей в среднем составляет примерно 191 кв. м по цене около 6 млн рублей. Однако самыми популярными сделками на загородном рынке недвижимости сегодня все-таки являются покупки домов на вторичном рынке, стоимостью от $1 млн до $3 млн.